La Justicia declaró nula la compra de una casa al comprobar que se había pagado un precio muy bajo aprovechándose del problema de adicciones que padecía el propietario

El contrato de compraventa de un inmueble fue declarado nulo en un juicio iniciado por el propietario inicial de la vivienda, quien denunció que tanto una persona de confianza (que contaba con un poder especial para venderlo) como el comprador se aprovecharon de su condición de vulnerabilidad para realizar la transacción a un precio muy por debajo del valor de mercado. La decisión fue tomada por el Dr. Santiago José Peral, titular del Juzgado en lo Civil y Comercial Común de la Xª Nominación de la Capital, quien dio por acreditado que los codemandados “explotaron” el problema de adicciones que sufría el actor para efectuar la operación “a un precio vil”: según las pericias, poco más del 14% de su real valor.
La compra cuestionada fue realizada en mayo de 2021, fecha en la que el demandado (amigo de la familia del accionante) vendió la propiedad (una vivienda en construcción con casi un 75% de avance de la obra, ubicada en un barrio privado de Tafí Viejo) por la suma de $ 1.000.000; según el cálculo realizado por el magistrado, poco más de US$ 6.300, si se tiene en cuenta el valor de la divisa norteamericana en esa fecha. Sin embargo, según la tasación realizada en el expediente por una perito especializada, el valor de mercado de dicho inmueble debería haber alcanzado aproximadamente los $ 6.800.000 (es decir, unos US$ 43.000). “Las nociones de hecho que provienen de la experiencia común permiten advertir que el precio invocado por los demandados es evidentemente exiguo para un inmueble de ese tipo si se toma la cotización del dólar estadounidense (moneda usualmente utilizada como referencia en el mercado inmobiliario)”, argumentó el magistrado.
El actor relató que comenzó a construir la vivienda junto a su entonces esposa en 2014, a partir de créditos del PROCREAR. En 2019, tras el divorcio, su adicción a la marihuana, cocaína y antidepresivos se agudizó, lo que le provocó problemas familiares, económicos y de salud. Ante esa situación, ambos decidieron vender la casa, para lo cual le otorgaron el poder de venta al demandado. En ese mismo acto, el hombre compró el 50% correspondiente a la ex cónyuge del accionante. En junio de 2021, el joven se enteró de que la casa había sido vendida luego de exigirle a quien tenía el poder, mediante una carta documento, que informe si había realizado alguna operación comercial con el inmueble.
Si bien el vendedor contaba con un poder especial de venta (el cual le daba amplias facultades para vender la casa, suscribir la escritura y firmar boletos de compraventa), el actor consideró que el precio pagado era muy bajo y que la operación había sido llevada adelante con mala fe. Por eso, inició la demanda solicitando que se aplicara la figura de “nulidad por lesión” para dejar sin efecto la operación. La nulidad por lesión es un instituto normado en el artículo 332 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), que establece que puede demandarse la nulidad o la modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes, “explotando la necesidad, debilidad síquica o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación”.
Una operación inmobiliaria concertada a un valor “claramente ínfimo”
En sus fundamentos, el Dr. Peral explicó que para tener por acreditada la lesión normada en el artículo 332 del CCyCN tienen que evaluarse elementos subjetivos y objetivos. “En el extremo subjetivo concurren dos dimensiones: una conducta activa orientada a explotar una persona a otra; y otra representada por el estado de necesidad, debilidad psíquica o inexperiencia. El elemento objetivo se caracteriza por la obtención de una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación", detalló. Para llevar a cabo esa evaluación se basó en dos pruebas periciales: la tasación del inmueble y la pericial psicológica.
La arquitecta encargada de realizar la tasación calculó, en abril de este año, que el terreno puede cotizarse en casi $ 18.000.000 (aproximadamente US$ 17.000) y la construcción, en unos $ 27.000.000 (es decir, alrededor de US$ 26.000). A partir de esa operación, indicó que en mayo de 2021 la propiedad habría estado valuada en US$ 43.000 (unos $ 6.800.000): casi seis veces más de lo que se terminó pagando. "Según el informe pericial, el precio de la propiedad al momento del contrato de compraventa celebrado por los codemandados representaba apenas el 14% del valor del inmueble”, aseveró el magistrado, quien a partir de esos datos consideró que estaba probada la dimensión objetiva de la ventaja patrimonial desproporcionada e injustificada: “este es un valor que resulta claramente ínfimo para un terreno de 603 m2 ubicado en un barrio privado con una vivienda en construcción con más del 70% de avance”.
Los codemandados impugnaron la prueba, pero el juez rechazó el planteo: “la única explicación dada por los demandados con relación a tan exiguo precio es que el barrio privado donde estaba ubicado el inmueble tenía problemas de servicios (agua) e inseguridad; y que el terreno contaba con un desnivel importante. Estas afirmaciones no fueron abonadas con ningún tipo de prueba y de hecho la perito negó que el desnivel del terreno sea importante”.
Según el Dr. Peral, los resultados arrojados por la tasación le permitieron “presumir que existió una explotación por parte de los demandados”. Siguiendo pautas de la doctrina en la materia, entendió que los demandados debían probar, una vez acreditada la desproporción, que no hubo explotación y que dicha desproporción estaba justificada. Sin embargo, "no cumplieron con esta presunción en su contra y no acercaron ningún elemento probatorio para justificar lo exiguo del precio pagado por el inmueble”, sostuvo el juez.
Por último, mediante el informe psicológico y declaraciones de testigos (entre los que se encontraba un médico especialista en consumos problemáticos que trató al actor), el magistrado constató que la problemática del actor con el consumo de drogas lo habían convertido en una persona vulnerable y proclive a ser víctima de un aprovechamiento indebido a manos de una persona de confianza. "El actor ha demostrado con cierta solvencia la existencia de problemas de adicción al momento de otorgar el poder al demandado. (...) Los problemas de adicciones fueron ampliamente ratificados por el informe de la perito psicóloga, quien dio cuenta que este problema de adicciones del actor significa una limitación para realizar actividades comerciales y que lo pone en una situación de vulnerabilidad para el aprovechamiento", indicó.
De esta forma, la sentencia declaró la nulidad por lesión del contrato de compraventa respecto del 50% indiviso del inmueble propiedad del actor.